عقارات
تقدم Zilca محاماة خدمات قانونية في مجال قانون العقارات. الشركة متخصصة في المعاملات العقارية وتمثل المشترين والبائعين من جهة ، والعقارات المستعملة والتجارية والعقارية.
تقدم شركتنا المشورة القانونية الشاملة ، من فحص جدوى الصفقة ، إجراء المفاوضات ، التحقق من الوضع القانوني للعقار حتى تسجيل الحقوق.
يبيع Acquirer العقار
واحدة من أهم القرارات المعقدة في حياتنا هي شراء وبيع شقة سكنية. من الطبيعة والطبيعة ، هي صفقة معقدة تتطلب الفحص القانوني للشقة التي المشترين أو البائعين. هناك العديد من الاختبارات التي يجب إجراؤها قبل الدخول في المعاملات – اختبار التخطيط ، فحص الرسوم والضرائب ، والامتحانات المختلفة المتعلقة بالمعاملة والأصل – التحقق من هوية مالك العقار ، هيئة الإسكان وإدارة أراضي إسرائيل ، وغيرها من الامتحانات.
مسألة الضريبة ذات أهمية كبيرة ، ومن الضروري فحص أي الضرائب والرسوم تنطبق تحديدًا على العميل والأصل ، أو إذا كان هناك إعفاء.
هناك العديد من المخاطر الكامنة في المعاملات العقارية ، لذلك فمن المستحسن لتوظيف خدمات محام على دراية في مجال العقارات.
تقدم شركتنا أيضا خدمات في مسائل: تصفية العقارات ، والتمثيل في شراء شقة من مقاول. (شركة التأجير ، تبو ، إدارة أراضي إسرائيل) ، تسجيل الوحدات السكنية ، تعديل أمر تسجيل الشقة السكنية.
نصائح حول شراء شقة
من أجل تقليل مخاطر شراء شقة ، من المهم أن يتحقق المشتري من عدد من الأمور قبل قراره ، وفيما يلي بعض القواعد الذهبية لشراء أكثر أمانًا. نؤكد على أن التوصيات ليست بديلاً للمشورة القانونية و / أو التوصية و / أو الآراء القانونية والاعتماد على المعلومات هي مسؤولية المستخدم فقط.
تحقق من بيئة العقار – تحقق من وجود بنية تحتية ملائمة ، مثل المؤسسات التعليمية ، والثقافة وما شابه ذلك في المنطقة ، وموقع الهوائيات الخلوية بالقرب من العقار الذي قد يؤثر على قرارك في اختيار العقار ، وحتى السعر.
التحقق من الملكية – زيارة الملكية، والتحقق من العيوب الجسدية، والشقوق والانفجارات وتسوس خطيرة، نظام ضغط المياه، والطاقة متن الطائرة (واحد / ثلاثة مراحل) سأل ومن المعروف أن نظام الصرف الصحي للحشو، البناء غير القانوني في الاتصال البلدية لإصدار ملف بناء ومقارنة نصح الملكية، إلى الوضع القائم وحتى يمكن أن يساعده مهندس بناء أو محترف في هذا المجال.
اختبارات Msftiot- هامة لاستئجار خدمات محام المعرفة، مسائل ضريبة الشراء المضاعفات وبيع وخدمة العملاء الإعفاءات ويمكن لهذه القرارات أن يكون لها تأثير حاسم في المعاملة، فضلا عن اختبارات القانونية اللازمة الشراء:
و. فحص هوية مالك الشقة – سواء كان البائع شخصًا خاصًا أم شركة.
ب. فحص نوع الملكية – الملكية أو الإيجار أو الإيجار للأجيال ، أو صاحب الحق التعاقدي.
C. حيث يتم تسجيل الشقة – مكتب السجل العقاري (Tabu) ، وإدارة أراضي إسرائيل أو شركة الرهن العقاري – التي قد تؤثر على الشراء وفرض تكاليف مالية إضافية.
رابع. التحقق من حبس الرهن ، الامتيازات ، وما شابه ذلك. فمن الضروري للتحقق ما إذا كانت هناك ملاحظات الإنذار حول الشقة ، ما يقصدون ، ما إذا كان هناك حبس الرهن أو الرهن العقاري على حقوق البائع.
ال. الفحص الإداري للممتلكات – سواء كانت هناك أوامر هدم أو أوامر زجرية.
F. فحص الحقوق في شقة سكنية ، التعلق بشقة في مبنى سكني – مستودع ، سقف ، شرفة ، فحص الممتلكات المشتركة واتفاقية المستأجر في المبنى (مدفوعات إلى اللجنة ،
يمكن تعريف الشقة التي ترغب في شرائها بأنها مستودع في سجل واحد ، وشقة في سجل آخر – أي ، قد يكون هناك أيضًا عدم توافق بين الوصفات المختلفة لهذا العقار.
G. فحص ملف بناء المدينة وتكييف تصاريح البناء إلى الموقع الفعلي.
الجوانب الضريبية – فحص الأهلية للحصول على إعفاء ضريبي على الشراء ، من المهم إجراء تخطيط ضريبي دقيق.
الرهن العقاري – اتصل بالمصرف الذي تتعامل معه للتحقق من خيارات التمويل المتاحة لك.
التوقيع على الذاكرة – ذاكرة الأشياء هي عقد لكل شيء وملزمة قانونا. يوصى بعدم التوقيع على مذكرة ، ولكن طلب خدمات محام متخصص في التمثيل أو على الأقل التشاور مع محام قبل التوقيع على المذكرة.
إعطاء شقة كهدية لأحد أفراد العائلة – النقاط الهامة
يرغب العديد من الآباء الذين لا يزالون على قيد الحياة في إعطاء شقة لهم لأطفالهم. قانون الضرائب (التحسين وشراء)، 1963 ( “قانون الضرائب”)، في جملة أمور، من شأنها أن تعفى من ضريبة أرباح رأس المال هدية منح شقة ‘A’ وبعد حاصل على عدد من المزالق التي يفضل أن تكون حذرا .
في البيع العادي لشقة سكنية ، يطبق قانون الضريبة العقارية الذي يلزم البائع بدفع ضريبة تحسين ويجب على المشتري دفع ضريبة شراء. الضرائب المفروضة بموجب قانون الضرائب العقارية في النقل المجاني (منح شقة كهدية) مختلفة ومن المهم فهمها قبل النقل.
حدد قانون ضريبة الأراضي من هو “قريب” بطريقة مختلفة فيما يتعلق بالضرائب في النقل دون اعتبار. “إغلاق” بشأن ضريبة الشراء – تعريفها في القانون – كما الزوج، الأم، الجد، سليل، الزوج، أحفاد وزوجات أي من هذه أو الأخ أو الأخت، وأزواجهم وجمعية كان يسيطر. في المقابل، “قريب” للالثناء أغراض الضريبة المحددة في القانون – كما الزوج، الأم، الجد، سليل، الزوج، أحفاد وزوجات أي من هذه. لاحظ أن الأخ والأخت ، على خلاف ضريبة الشراء ، سيتم اعتبارهما “قريبين” فقط بالنسبة للحق الذي تلقاه من أحد الوالدين أو الوالدين دون النظر أو الإرث.
وتنص المادة 62 من قانون الضرائب على الأراضي على أن الإعفاء بدون تعويض من فرد إلى قريبه سوف يعفى من الضريبة. فيما يتعلق بضريبة الشراء ، من المهم التمييز بين النقل وقريبًا من النقل إلى الزوج الذي يعفى أيضًا من الضريبة شريطة الشراء أن يعيش الزوجان معا في نفس الشقة.
ولذلك، فإن منح شقة كهدية لهدية ‘A’ يعفي تحويلات تحسين دفع الضرائب ويتطلب المستفيد من الثلث ضريبة الشراء، إلا إذا كان هو نقل بين الزوجين تعيش في شقة ثم نقل كهدية لإعطاء الإعفاء الضريبي الكامل شراء أيضا.
فترة تهدئة – لم تمنح بعد شقة بدون أي اعتبار ، ينبغي للمرء أن يلاحظ فترات التهدئة الموجودة في قانون الضرائب العقارية. شقة يتلقى هدية يمكن بيعه في أي وقت ولكن إذا كانت الرغبة في التمتع المزايا الضريبية المنصوص عليها في القانون، يجب أن تنتظر عدة سنوات قبل بيع. فإن المتلقي يجب أن تنتظر ثلاث سنوات إذا يعيش المتلقي في شقة بانتظام أو 4 سنوات إذا كنت لا يعيشون في شقة.
وبالإضافة إلى ذلك، المستلم يدخل الهدية مسألة حذاء ضريبة الأرباح الرأسمالية، وذلك أنه في اليوم فإن المتلقي بيع شقة، سيتم احتساب ضريبة أرباح رأس المال كما لو المانح هو بيع الشقة.
رسوم الوساطة – ديون الوسيط واستحقاقه لرسوم الوساطة
أصحاب العقارات الذين يستخدمون خدمات الوساطة العقارية لبيع أو تأجير ممتلكاتهم.
ريال قانون وساطة العقارية،5756 – 1996 ينص على أن وسيط يحق لرسم عدد من الشروط 1) رخصة وسيط وساطة صالحة 2) توقيع العميل وسيط الوساطة خدمة النظام 3) أمر خدمة الوساطة يتضمن كافة المعلومات التالية: أسماء، عناوين وعدد من وسيط وهوية العميل، نوع من الصفقة – بيع / إيجار؛ الوصف من الممتلكات التي هي للبيع / إيجار، ورسوم السمسرة أو نسبة مئوية من رسوم السمسرة التي تحددها الأطراف. قد يؤدي استبعاد أحد التفاصيل المذكورة أعلاه إلى إبطال حق الوسيط في الحصول على رسوم الوساطة.
في كثير من الحالات ، سوف يدعي الوكيل العقاري التفرد في التسويق وبيع الممتلكات. ينص قانون الوسيط أنه من أجل التمتع الحصري وسيط بيع / تأجير الممتلكات، يجب على العميل التوقيع على وثيقة منفصلة تحديد التفرد. خلال هذه الفترة ، يجب على الوسيط أن يقوم بنشاطين تسويقيين على الأقل من عدد من الأنشطة التسويقية الموجودة في السوق: الإعلان عن اللافتات. الإعلان بين جمهور معين من العملاء ؛ الإعلان في صحيفة يومية واحدة على الأقل ؛ الإعلان في صحيفة محلية أو جريدة مخصصة لجمهور مستهدف محدد عند اختيار العميل ؛ دعوة المشترين / المستأجرين المحتملين لزيارة العقار أو دعوة 5 وسطاء على الأقل للتعاون.
تقتصر فترات التفرد في الوقت المحدد وفي الأصل غير الشقة السكنية ، وتكون فترة التفرد القصوى سنة واحدة. عندما يتعلق الأمر بشقة سكنية ، فإن أقصى فترة حصرية ستكون ستة أشهر فقط. سيتم تحديد فترة التفرد في اتفاقية التفرد بين الوسيط والعميل. إذا لم تحدد وثيقة التفرد فترة حصرية لأصل هو شقة سكنية ، تنتهي فترة التفرد في غضون 30 يومًا من تاريخ التوقيع على الطلب.
سيتم إلغاء حق الوسيط في رسوم الوساطة حتى عندما يقوم الوسيط بأفعال قانونية ، كتمثيل في المفاوضات.
(3) كان الوسيط الطرف الفعال الذي أدى إلى دخول الأطراف في اتفاقية ملزمة. (هناك العديد من الأحكام التي ترفض استحقاق رسوم السمسرة عندما لا يكون الوسيط هو السبب الفعلي للمشاركة).