מקרקעין
משרד עורכי דין זילכה, מעניק שירותים משפטיים בתחום דיני המקרקעין. המשרד מתמחה בעסקאות מקרקעין ומייצג רוכשים ומוכרים לדירות יד ראשונה,יד שנייה ונכסי מקרקעין מסחריים ופרטיים.
משרדנו מעניק ייעוץ משפטי מקיף ורחב, החל מבדיקת כדאיות העסקה, ניהול משא ומתן, בדיקת המצב המשפטי נכס ועד לרישום הזכויות.
רוכש מוכר נכס
אחת ההחלטות החשובות והמורכבות בחיינו היא, קנייה ומכירת דירת מגורים. מטיבה ומטבעה, היא עסקה מורכבת המצריכה בדיקה משפטית של הדירה אותה קונים או מוכרים. בדיקות רבות יש לבצע טרם נכנסים לעסקה – בדיקה תכנונית, בדיקת היטלים ומיסים ובדיקות שונות לעניין העסקה והנכס- בדיקת זהותו בעל הנכס, מצב הנכס האם יש עליו עיקול, שעבוד או מגבלות אחרות, בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) האם הנכס רשום ובדיקות מול החברה המשכנת ומנהל מקרקעי ישראל ובדיקות נוספות.
עניין המיסוי בעל חשיבות גבוהה ויש לבחון אילו מיסים והיטלים חלים ספציפית על הלקוח והנכס, או אם קיים פטור.
סיכונים רבים טמונים בעסקאות המקרקעין לכן רצוי לשכור שרותיו של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
משרדנו מעניק גם שירותים בענייני: פירוק שיתוף במקרקעין, ייצוג בקניית דירה מקבלן. תביעות לפינוי מושכר, עריכת הסכמי שכירות, טיפול ברישום והעברת זכויות ברשויות הרלוונטיות (חברה משכנת, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל), רישום בתים משותפים, תיקון צו רישום בית משותף.
טיפים ברכישת דירה
להקטנת הסיכון ברכישת דירה, חשוב שהקונה יבדוק מספר דברים טרם החלטתו ולהלן מספר כללי זהב לרכישה בטוחה יותר. נדגיש כי ההמלצות אינן תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה ו/או חוות דעת משפטית וההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.
בדקו את סביבת הנכס– לבדוק קיום תשתיות מספקות, כמוסדות חינוך, תרבות וכדומה באזור, מיקום אנטנות סלולריות בסמוך לנכס העלול להשפיע על החלטתכם בבחירת הנכס ואף על המחיר.
בדיקת הנכס – בקרו בנכס, בדקו פגמים פיזיים, סדקים , פיצוצים רציניים, ריקבון, לחץ מערכת המים, לוח החשמל (חד/תלת פאזי) שאלו על מערכת הביוב האם ידוע על סתימות, בניה לא חוקית בנכס- מומלץ לפנות לעירייה להוצאת תיק בניין ולהשוות למצב הקיים ואף להיעזר במהנדס בניין או בבעל מקצוע בתחום.
בדיקות משפטיות– חשוב לשכור שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום, הן מסיבוכיות ענייני מס הרכישה והמכירה והפטורים ללקוח. החלטות אלו יכולות להיות בעלות השפעה קריטית בעסקה וכמו כן לבדיקות משפטיות הנחוצות לרכישה:
א. בדיקת זהות הבעלים בדירה- האם מהמוכר הוא אדם פרטי או חברה.
ב. בדיקת סוג הבעלות- בעלות, חכירה או חכירה לדורות, או בעל זכות חוזית.
ג. היכן הדירה רשומה – לשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת- דבר שעשוי להשפיע על הרכישה ולהטיל עלויות כספיות נוספות.
ד. בדיקת עיקולים, שעבודים וכדומה. חובה לבדוק האם קיימות הערות אזהרה על הדירה, מה משמעותן, האם קיימים עיקולים או משכנתא על זכויות המוכר.
ה. בדיקה מנהלית לנכס – האם קיימים צווי הריסה או צווי מניעה.
ו. בדיקת זכויות בבית משותף, הצמדות לדירה בבניין מגורים – מחסן, גג, מרפסת, בחינת הרכוש המשותף ואת הסכם הדיירים בבניין ( תשלומים לוועד, התחיבות ועוד)
ולעניין דירה בבניין הממוקמת בקומת הקרקע או דירת גג בבניין, יש להיזהר עוד יותר ולבחון התאמת הנכס לתוכנית הבניה בעירייה ופנקסי הרישום בטאבו ובפנקס הבתים המשותפים- יתכן שהדירה שברצונכם לרכוש מוגדרת למשל כמחסן במרשם אחד ואילו כדירה במרשם אחר – כלומר יתכן גם חוסר תאימות בין המרשמים השונים לגבי אותו נכס.
ז. בדיקת תיק בניין העיר והתאמת היתרי הבנייה למצוי בפועל.
היבטי מס– בדקו זכאות לפטור ממס רכישה, חשוב לבצע תכנון מס מדויק.
משכנתא– פנו לבנק לבדוק את אפשרויות המימון העומדות בפניכם.
חתימה על זיכרון דברים– זיכרון הדברים הוא כחוזה לכל דבר ובעל תוקף משפטי מחייב. מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים אלא לבקש את שירותיו של עו"ד המתמחה בייצוג או לפחות להתייעץ עם עו"ד טרם חתימה על זיכרון הדברים.
הענקת דירה במתנה לבן משפחה – נקודות חשובות
הורים רבים בעודם בחיים מעוניינים להעניק במתנה דירה שבבעלותם לילדיהם . חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") קובע, בין השאר, כי יינתן פטור ממס שבח בהענקת הדירה במתנה ל"קרוב" ויחד עם זאת טומן בחובו מספר מלכודות מהן צריך ורצוי להיזהר.
במכירה רגילה של דירת מגורים חל חוק מיסוי מקרקעין, המטיל על המוכר חובה לשלם מס שבח ועל הרוכש לשלם מס רכישה. המיסים המוטלים מכוח חוק מיסוי מקרקעין בהעברה ללא תמורה (הענקת דירה במתנה) שונים וחשוב להבינם טרם ההעברה.
חוק מיסוי מקרקעין הגדיר מיהו "קרוב" בצורה שונה בהתייחס למיסים בהעברה ללא תמורה. "קרוב" לעניין מס רכישה – הוגדר בחוק – כבן הזוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם ואיגוד שהוא בשליטתו. לעומת זאת, "קרוב" לעניין מס שבח הוגדר בחוק – כבן הזוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה. יש לשים לב כי אח ואחות, שלא כמו לעניין מס הרכישה, ייחשבו ל"קרוב" רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה.
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה- 1974 הקובעת כי מס הרכישה יעמוד על 1/3 ממס הרכישה שהיה אמור לשלם במכירה רגילה. לעניין מס הרכישה חשוב להבחין בין העברה לקרוב להעברה לבן הזוג הפטורים גם ממס הרכישה וזאת בתנאי שבני הזוג מתגוררים יחד באותה הדירה.
לפיכך, הענקת דירה במתנה ל"קרוב" פוטרת את מעביר המתנה מתשלום מס שבח ומחייבת את מקבל המתנה בשליש ממס הרכישה, אלא אם מדובר בהעברה בין בני זוג המתגוררים בדירה המועברת במתנה שאז יינתן גם פטור מלא ממס הרכישה.
תקופת צינון – טרם מעניקים דירה ללא תמורה, יש לשים דעת על תקופות הצינון הקיימות בחוק מיסוי מקרקעין. המקבל דירה במתנה יוכל למכור אותה, בכל עת אולם אם חפץ ליהנות מהטבות המס הקבועות בחוק, עליו להמתין מספר שנים טרם ימכור. מקבל המתנה ייאלץ להמתין 3 שנים אם גר בדירה שקבל במתנה באופן קבוע או 4 שנים אם לא גר בדירה.
כמו כן, מקבל המתנה נכנס לנעלי נותן המתנה לעניין מס השבח, כך שביום בו ימכור מקבל המתנה את הדירה, מס השבח יחושב כאילו נותן המתנה מוכר את הדירה.
דמי תיווך- חובות המתווך וזכאותו לדמי תיווך
בעלי נכסים הנעזרים בשירותי תיווך במקרקעין למכירה או השכרת נכסיהם.
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 קובע, כי המתווך זכאי לדמי תיווך בהתקיים מספר תנאים 1) למתווך רישיון תיווך בר תוקף 2) המתווך החתים את הלקוח על הזמנה לשירותי תיווך 3) הזמנת שירותי התיווך כוללת את כל פרטים הבאים: שמות, כתובות ומספר זהות המתווך והלקוח; סוג העסקה – מכירה/השכרה ; תיאור הנכס העומד למכירה/השכרה; סכום דמי התיווך או אחוז דמי התיווך שנקבע ע"י הצדדים. אי הכללת פרט אחד מהפרטים לעיל עלול לשלול זכאות המתווך לקבלת דמי התיווך.
במקרים רבים יטען המתווך לבלעדיות על שיווק הנכס ומכירתו. חוק המתווכים קובע, כי על מנת שהמתווך ייהנה מבלעדיות על מכירת/ השכרת הנכס, עליו להחתים את הלקוח על מסמך נפרד הקובע מתן הבלעדיות. בתקופה זו, חייב המתווך לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מתוך מספר פעילויות שיווק הקיימות בשוק: פרסום באמצעות שילוט; פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים; פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות; פרסום בעיתון מקומי או עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח; הזמנת רוכשים/שוכרים פוטנציאליים לביקור בנכס או הזמנת 5 מתווכים לפחות לשיתוף פעולה.
תקופות הבלעדיות היא מוגבלת בזמן ובנכס שאינו דירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על שנה אחת. כשמדובר בדירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על חצי שנה בלבד. תקופת הבלעדיות תקבע בהסכם הבלעדיות בין המתווך ללקוח. אם לא נקבעה במסמך הבלעדיות תקופת בלעדיות לנכס שהוא דירת מגורים, תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 30 ימים מחתימת ההזמנה.
זכאות המתווך לדמי תיווך תישלל גם כשהמתווך עושה פעולות משפטיות, כייצוג במשא ומתן.
כלומר שהמתווך ייהנה מתשלום דמי תיווך, בעבור עסקה שבוצעה בנכס, עליו לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: 1) המתווך בעל רישיון תיווך בר תוקף 2) נחתמה הזמנה לתיווך 3) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. ( קיימים פסקי דין רבים השוללים זכאות דמי תיווך כשהתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרות).